摘要：本文主要讨论的是政策性国有土地上的企业拆迁。作为企业来讲，如何在拆迁的各个阶段作好提前规划布局，在政策允许的范围内获得更多的经济补偿以及拆迁完成后，如何作好补偿款的财务和纳税管理工作，避免企业财务风险等是一个重要问题。本文对此进行了分析和阐述。

关键词：拆迁；规划；财务管理；税务

一、引言

随着旧城改造和城市更新，企业拆迁经常发生。在拆迁过程中如何处理有关的财务问题，为企业争取最大的利益，就变成了财务人员需要面对和解决的重要事项。本文主要是根据作者的实际工作经验，对相关问题进行分析和梳理。从而总结得出一些拆迁的财务策略。本文主要的观点是拆迁前期看政策、中期争利益、后期重财税。

二、前期财务管理策略

（一）政策准备

所谓知已知彼百战不殆。企业要想争取最大的利益，首先应对国家出台的拆迁政策进行了解，作为财务人员特别要对补偿方案进行分析，如果条件允许还可以了解周边企业拆迁的补偿方案供自已分析研究。

（二）摸清家底

1.了解企业土地及房屋的资产性质和经营用途

企业的拆迁，一定要先了解企业的家底。因为虽然有评估机构，但是不能完全依赖评估机构，还是要靠企业自己来摸清家底。首先要了解土地的用途,是工业用地还是住宅用地或者商业用地？房屋是住宅还是非住宅？企业是承租人还是产权人？这些资料可以从产权证、建设规划许可证、营业执照、纳税纪录上查看，需要保存好，另外各种协议、会议纪录也需要查找出备齐。例如有的企业的职工宿舍，应视作住宅用途，但由于年份较久，又没有办理相关的规划手续，在认定上存在困难，因此需要企业能够提供其他证据加以证明。

总体来讲，对于界限模糊、认定不清的土地及房产用途，应在合理合法的范围内争取划定为赔偿价格较高用途；注意临时搭建的附着物的统计及认定标准；对房屋租赁合同应进行提前约定，例如注明遇到搬迁时的处理方式，避免出现争议等。

2.资产盘点及清单准备

前期应安排资产盘点，主要包括厂房、办公楼、宿舍，特别是未记入产权证的临时搭建的附属物；区分能够转移的设备和不能移动的设备、可以移动但会有损坏的设备。根据《国有土地上房屋征收与补偿》的规定，可以搬迁的设备计算搬迁运费，不能带走的设备的损失应进行相应赔偿。

3.企业人员清单

人力赔偿也是拆迁赔偿款项中重要的一部份。前期工作中，应作好企业人员的统计及人员档案的归档。特别是对已入职但未按规定购买保险的人员，应提前补购社保，人员的核算涉及企业停工损失的测算以及职工安置支出等。

三、拆迁中期财务管理策略

被拆迁企业补偿时可以选择土地置换和一次性货币补偿或者是土地置换加部分货币补偿的方式。在拆迁中的拆迁方案有以下几点值得财务人员重点关注:

（一）一次性货币补偿

根据财政部2005年《关于企业收到政府拔给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》规定“企业收到政府拔给的搬迁补偿款应作为专项应付款核算。”如果专项应付款金额不足支付，记入管理费用。

1.土地、房屋价值的补偿

国有土地上的拆迁赔偿主要涉及土地、房屋价值的补偿，这一部份我们通常称为“裸价”，它是评估机构根据土地所在的区位、房屋的年限等来确定的。作为非评估专业人员的财务人员1）可以从土地的用途上去争取，一般来讲工业用途的价值要低于住宅和商用类。工厂空地价值要低于用于工业用途的厂房类资产；2）通过了解周边房屋近期成交价格可以给出一个房屋价值范围的粗略判断。

2.装修补偿

装修补偿各地执行的标准不同，价格在补偿政策中都有明确的价格对照，弹性空间不大。按标准核对即可。

3.停产停业损失补偿

停产停业损失是企业补偿项目中弹性最大的一项。也与财务的核算相关。故本文在此项中进行重点的关注分析。

停产停业损失的计算各地没有一个统一的计算标准，各个企业的自身的经营情况也不尽相同。需要企业从实际情况出发，用不同的计算方法进行比较。测算出适合自已的停产停业损失，主要可以考虑从以下几种情况进行分析比较：

（1）根据企业的生产经营面积，计算出停产停业损失

该方式比较简单，主要是按照政府确定的补偿标准，按照企业的生产经营面积给予补偿（即补偿单价*生产经营面积）。缺点是不能按照企业的实际经营情况，另外生产经营面积也容易出现争议。

（2）按照企业营业收入、利润、纳税情况进行计算

这种计算方式对于正常生产盈利的企业是比较有利的争取方式，尤其对于具有高附加值产品、高利润率的企业。这种方式需要企业提供产品收入及成本的计算方式，盈利情况以及纳税情况。

（3）房屋总价值的一定比例

按被征收房屋的评估价值一定比例给以补偿。这种方式的缺点在于看似公平，但实际上并不能反映企业经营效益的差异化。

4.搬迁费用及损失

企业的机器设备、生产原材料、办公用品的搬迁所产生的搬迁费用可以按照搬迁的运费标准给予补偿。而机器设备因不能搬迁或在搬迁中拆、装所造成的损失需要委托专业的评估机构进行评估。搬迁前按照资产能否搬迁来进行划分，可以为评估作好前期的准备。

5.拆迁奖励费用

拆迁人为了鼓励尽早完成搬迁，制定了各种奖励政策，有些政策规定了享受的时间限制。在享受这些优惠政策的同时又能尽量争取企业的利益，需要企业权衡最佳的搬迁时间点。

（二）土地置换

政策性搬迁中的土地置换中涉及的纳税政策有别于其它类型的土地置换：

1.免征增值税

根据财税【2016】36号文《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》“下列项目免征增值税（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者”。

2.免征土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定中（二）因国家建设需要依法征收、收回的房地产。

3.视情况免征契税

根据《财政部国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政䇿的通知》“对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税”。

四、搬迁结束后的财务策略

搬迁结束后首先应关注搬迁完工所得税清算及税务处理。企业政策性搬迁国家是有明确的政策和要求。如果不注意或者按着自己的理解的来处理容易出现较大的财税风险，给企业带来损失。

（一）关于企业搬迁完成年度的确认：

国税2012年40号公告《企业政策性搬迁所得税管理办法》第十七条规定，搬迁年度是从搬迁开始，5年以内任何一个年度或者搬迁年度满5年的年度。这条规定并不意味着只要没满5年企业可以自由选择搬迁年度。是否是搬迁完成有两个条件必须同时满足：1、已经完成搬迁规划；2、当年生产经营收入占规划搬迁前年度生产经营收入50%以上。如果一个企业没有相应的搬迁规划，而当年生产经营收入已达到搬迁前的生产收入50%以上了，则应确认为搬迁完成年度，需要进行搬迁完成所得税的清算。如果不按规定清算，则企业可能面临补税并可能被要求缴纳滞纳金。

（二）正确掌握政策性搬迁的最新政策规定

注意企业在重建或恢复生产过程中购置的各类资产的支出因搬迁时间不同所适用的法律规定也有区别。根据国家税务总局2013年第11号《关于企业政策性搬迁所得税有关问题的》公告：凡在国家税务总局公告2012年第40号生效前已经签订搬迁协议且尚未完成搬迁清算的政策性搬迁项目，企业在重建或恢复生产过程中购置的各类资产，可以作为搬迁支出，从搬迁收入中扣除。2012年第40号生效的时间点是2012年10月1日。生效时间点以后，重建或恢复生产过程中购置的各类资产就不能在搬迁收入中扣除，而应按资产的摊销规定计提折旧和费用摊销。

（三）注意专项应付款的归集项目

企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，主要有以下几种情况应核销专项应付款。（1）因搬迁出售、报废或毁损的固定资产；（2)机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等发生的费用；（3）因搬迁而来灭失的原已单独入帐的土地使用权；（4）职工安置费用。

（四）搬迁结余的处理

搬迁收入扣除搬迁支出转入递延收益的金额（包括企业在拆迁或重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、停工损失、人员工资支出、银行利息支出）后还有结余的，应当转为资本公积。搬迁结余如果金额较大，企业股东会比较关注。股东面临两个选择：继续投资经营或者分享拆迁红利结余款。需要注意的是资本公积不能直接退回给股东，资本公积只能用于转增资本。如果股东想要分配该部份的资本，可以选择减资的方式和股份转让的方式。当然收到的减资款或转让款需在扣除了初始成本后缴纳个人所得税。

五、结论

企业的搬迁是企业的重大事件之一，合理筹划可以让企业更好做到有条不紊，稳扎稳打。财务管理在搬迁中不能被动管理，而应提前在搬迁前、中、后期进行管理。搬迁前做好准备可以为搬迁补偿等后续工作打下良好基础。搬迁中争取最大化企业利益，搬迁后注意控制财税风险。由于篇幅有限，对相关的会计处理就不一一进行展示。另外，本文分析的一些事项不一定都是由财务人员来决策，但是财务人员可以从财务工作的角度提出一些相关的建议。

参考文献

[1]国家税务总局.关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告[Z].2013年第11号,2013-3-12.

[2]国家税务总局.企业政策性搬迁企业所得税管理办法[Z].2012年第40号,2012-8-10.

[3]吴少博,李晓宁.企业拆迁维权攻略[M].北京:中国政法大学出版社,2015.

[4]侯忠超,张会军.浅析企业补偿款相关会储处理及税务处理[J].现代经济信息,2014(4):198-199.